Mieszkania TBS – co to znaczy i jak je otrzymać?

Słyszałeś o mieszkaniach TBS? Czym właściwie są? Co zrobić, żeby pozyskać takie mieszkanie? No i czy to rozwiązanie jest dobre dla wszystkich? Czy warto się tym interesować? Sprawdziliśmy to dla Ciebie.

Czym właściwie są mieszkania TBS?

TBS, czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego, to od lat istniejąca forma najmu mieszkania na zasadach zbliżonych do komunalnych, ale z dodatkową opłatą tzw. partycypacyjną.

Dlaczego czynsz jest niższy? Ponieważ TBS-y nie są nastawione na zysk jak prywatni wynajmujący. Opłaty są regulowane i pokrywają wyłącznie koszty eksploatacyjne i zarząd. Nie ma marży, nie ma "czynszu rynkowego".

Dla kogo są mieszkania TBS?

Popularnie nazywane TBS-y powstały z myślą o tych, którzy zarabiają zbyt dużo, by otrzymać mieszkanie komunalne, ale zbyt mało, by pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. Tak, to nisza osób z tzw. średniego szczebla, którzy wpadli w "czarna dziurę" systemu mieszkaniowego.

Limity dochodowe i warunki- czyli kryteria do spełnienia, żeby dostać mieszkanie TBS

Każde TBS ustala swoje limity dochodowe, ale zasada jest podobna: dochód Twojego gospodarstwa domowego nie może przekroczyć określonego pułapu w przeliczeniu na osobę.

Kto ma pierwszeństwo?

Pierwszeństwo w dostępie do mieszkań TBS mają:

  • osoby samotnie wychowujące dzieci,
  • seniorzy,
  • osoby z niepełnosprawnościami,
  • osoby, które nie posiadają tytułu prawnego do żadnego mieszkania.

Ile kosztuje mieszkanie TBS?

Koszt zamieszkania w TBS-ach składa się z dwóch głównych elementów. Mówimy o opłatach początkowych oraz regularnych kosztach ponoszonych w trakcie użytkowania lokalu.

Opłata partycypacyjna 

Opłata partycypacyjna w mieszkaniach TBS to jednorazowy wkład finansowy, dla najemcy to wniesienie go przed podpisaniem umowy. Zazwyczaj jego zakres to 10% do 30% kosztów budowy lokalu i stanowi formę współfinansowania inwestycji. Choć nie daje prawa własności, po zakończeniu najmu może zostać zwrócona – o ile nie występują zaległości lub szkody w mieszkaniu.

Miesięczny czynsz

Czynsz jest zależny. Zazwyczaj czynnikiem decydującym jest lokalizacja i wielkość mieszkania, ale trzeba podkreślić, że czynsz jest wyraźnie niższy niż stawki komercyjne. W 2024 r. w wielu TBS-ach oscylował wokół 15-20 zł/m2 (z mediami).

Czy TBS-y można wykupić na własność?

Teoretycznie – tak, ale tylko w niektórych przypadkach. Wszystko zależy od konkretnego TBS-u, uchwał lokalnych władz oraz daty budowy lokalu. Starsze inwestycje (sprzed 2005 roku) częściej dopuszczają możliwość wykupu, natomiast w nowszych umowach często pojawia się zapis o braku takiej opcji. W praktyce – możliwość wykupu to wyjątek, nie reguła.

Jak dostać mieszkanie – 4 proste kroki

W zasadzie, żeby ubiegać się o mieszkanie z TBS trzeba niewiele, wystarczy kilka prostych kroków:

1. Ogłoszenie naboru i złożenie wniosku

Sprawdź lokalne ogłoszenia TBS – w Internecie, w urzędzie miasta lub na stronie konkretnego towarzystwa.

2. Weryfikacja dokumentów

Po złożeniu wniosku trzeba przedstawić zaświadczenia o tym jaki jest dochód gospodarstwa domowego i inne dokumenty. TBS sprawdza (między innymi w systemie ubezpieczeń społecznych), czy spełniasz wymagania.

3. Umowa partycypacyjna

Po pozytywnej decyzji podpisujesz umowę partycypacyjną i wpłacasz wymagany wkład.

4. Odbiór kluczy

Gdy mieszkanie jest gotowe, dostajesz klucze i możesz się wprowadzać.

młoda para z kluczami do mieszkania TBS

Twoje prawa i możliwości w trakcie najmu

Najem TBS daje stabilność – umowę najmu podpisujesz na długie terminy, a czynsz nie "skacze" w każdym miesiącu. Ale...musisz wiedzieć, że jako lokator masz też obowiązki, musisz:

  1. dbać o mieszkanie,
  2. terminowo opłacać czynsz,
  3. nie dokonywać zmian bez zgody zarządcy.

Możesz przeprowadzić remont, ale pamiętaj nie jesteś właścicielem mieszkania, więc podnajem bywa zakazany. W teorii możliwy jest też wykup mieszkania, choć to zależy od konkretnego TBS-u i lokalnych przepisów.

Plusy i minusy budownictwa społecznego w pigułce

Jak każde rozwiązanie mieszkaniowe tak i to ma swoje dobre strony, jak też cechy, które niektórym mogą wydawać się nie do przyjęcia. Umownie przyjmijmy podział na plusy i minusy:

Plusy:

  • Niższy czynsz niż na rynku,
  • Stabilny najem,
  • Brak kredytu hipotecznego,
  • Mieszkanie z nowoczesnego budownictwa mieszkaniowego,
  • Priorytet dla rodzin, seniorów i samotnych.

Minusy:

  • Wkład partycypacyjny na start,
  • Brak własności mieszkania,
  • Ograniczenia w przenoszeniu praw i podnajmie,
  • Niewielka liczba nowych inwestycji.

Czy mieszkanie w systemie TBS podlegają dziedziczeniu?

Nie w pełnym sensie. TBS to forma najmu, nie własności. Właśnie to jest przyczyną braku możliwości dziedziczenia jak lokalu własnościowego. Jednak, dziedziczenie jest możliwe. Zgodnie z przepisami, członkowie rodziny zamieszkujący z najemcą mogą kontynuować najem po jego śmierci, jeśli spełniają kryteria dochodowe i formalne. Opłata partycypacyjna może być też odzyskana przez spadkobierców, jeśli najem się zakończy.

TBS to nie rozwiązanie dla każdego, ale dla wielu – świadoma alternatywa. 

Nie kupujesz mieszkania, ale zyskujesz bezpieczeństwo, przystępny czynsz i własne cztery ściany, w których możesz poczuć się u siebie. 

W AREA dobrze rozumiemy, że ważny jest spokój i własne cztery ściany. Jeśli szukasz rozwiązania na dłużej, ale nie jesteś pewien, czy TBS to opcja dla Ciebie, sprawdź nasze propozycje – budujemy z myślą o tym, żebyś miał swoją przystań

FAQ - najczęściej zadawane pytania


Jak długo czeka się na mieszkanie?

Zależy od miasta i inwestycji. Średnio jest to czas od kilku miesięcy do nawet 2 lat.

Czy można odzyskać partycypację?

Tak, po rozwiązaniu umowy – pod warunkiem braku zaległości i zniszczeń.

Co, jeśli przekroczę limit dochodów?

Możesz stracić pierwszeństwo w naborze lub nie zostaniesz zakwalifikowany. W trakcie najmu zwykle nie grozi to wypowiedzeniem umowy, ale wszystko zależy od regulaminu.