Mieszkania bezczynszowe – wyjaśniamy, czym są i omawiamy wady oraz zalety tego rozwiązania

Mieszkanie bezczynszowe brzmi jak oszczędność już na starcie. Rzeczywiście: brak stałej opłaty administracyjnej kusi, ale to tylko jedno strona "medalu". Poniższa treść wyjaśnia i przybliża temat tego: jak działa bezczynszowe mieszkanie w praktyce, czym różni się od lokalu w wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, jakie są zalety mieszkania bezczynszowego, a gdzie mogą pojawić się dodatkowe obowiązki i koszty. Jeśli po lekturze będziesz chcieć sprawdzić dostępne oferty, zajrzyj do naszych kategorii: mieszkania na sprzedaż oraz mieszkania do wynajęcia. A jeśli wolisz porozmawiać z doradcą, skontaktuj się z naszą agencją nieruchomości.

Definicja mieszkania bezczynszowego

Mieszkanie bezczynszowe to lokal w budynku, w którym.... nie płaci się klasycznego „czynszu administracyjnego” na zarządcę lub spółdzielnię. Brzmi bardzo kusząco i wiele osób właśnie taka informacja przyciąga do nieruchomości. Jednak, brak stałego czynszu nie oznacza jednak braku comiesięcznych opłat – nadal ponosisz koszty mediów (prąd, woda, ogrzewanie), ubezpieczenia, a także udziału w utrzymaniu części wspólnych. Innymi słowy: w przypadku mieszkań bezczynszowych nie płacisz typowego dla spółdzielni ryczałtu, ale.... masz koszty i rozliczasz rzeczywiste koszty eksploatacyjne oraz ewentualny fundusz remontowy, jeśli jest powołany.

Mieszkanie bezczynszowe a czynszowe – różnice w opłatach i zarządzaniu

Czy różnice w opłatach miesięcznych w obu tych przypadkach są duże. Warto to przeanalizować i przyjrzeć się temu zagadnieniu nieco uważniej.

Mieszkania bezczynszowe

W przypadku mieszkań bezczynszowych właściciele mieszkań w danym budynku najczęściej prowadzą samodzielne zarządzanie – wspólnie decydują o budżecie, zlecają serwisy i rozliczają koszty proporcjonalnie (np. do metrażu lub według tego, jaką powierzchnię części wspólnych faktycznie użytkują). Nie ma zewnętrznej spółdzielni i administracji, więc wiele działań spoczywa na właścicielach zamkniętych w danym budynku nieruchomości, czyli mieszkań. To oni ustalają swoje zasady, np. sprzątanie części wspólnych, pielęgnację zieleni, wywóz śmieci, odśnieżanie czy drobne naprawy.

Tradycyjne mieszkania czynszowe

W budynkach czynszowych (zarządzanych przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową) płacisz stały czynsz, który obejmuje szeroki pakiet usług: utrzymanie części wspólnych, administrację, ubezpieczenie części wspólnych, fundusz remontowy, sprzątanie części wspólnych, a często także wywóz śmieci. Decyzje zapadają na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, a bieżące sprawy prowadzi zarządca.

Zalety i wady mieszkań bezczynszowych

Jak każde rozwiązania tak i te dwa mają swoje dobre i złe strony. Czy mieszkanie bezczynszowe to tylko same superlatywy, a płatność do spółdzielni to zawsze wliczona strata?

Zalety mieszkań bezczynszowych

Niższy koszt stały: brak opłaty administracyjnej może obniżyć Twoje comiesięczne opłat.
Większa kontrola: jako właściciel mieszkania masz realny wpływ na zakres prac i ich koszty.
Elastyczność: w wielu przypadkach to niezbędne prace wykonują lokalne firmy wybierane przez właścicieli – a to d=spore pole do tego, żeby szukać tańszych rozwiązań.
Transparentność: widzisz konkretne faktury, wiesz, ile kosztuje sprzątanie części wspólnych, zimowe odśnieżanie czy wywóz śmieci.

Wady mieszkań bezczynszowych

Więcej organizacji: lokatorzy mieszkań bezczynszowych lub (częściej) właściciele muszą koordynować przeglądy, serwisy i remonty części wspólnych.
Ryzyko nagłych wydatków: brak regularnego, zasilanego co miesiąc funduszu remontowego może oznaczać zrzutkę, gdy pojawią się kosztowne remonty (np. dachu czy klatek schodowych).
Zależność od sąsiadów: sprawność działania zależy od zaangażowania i komunikacji wewnątrz grupy; w przypadku mieszkań w małych budynkach zgoda wszystkich bywa kluczowa.

Obowiązki lokatorów mieszkań bezczynszowych

W budynkach bezczynszowych właściciele mieszkań bezczynszowych mają wspólnie obowiązki i są zobowiązani na stałe, aby dbać o utrzymanie części wspólnych. W praktyce oznacza to pilnowanie przeglądów technicznych, zamawianie serwisów i rozliczenia wykonawców. Często w tego typu rozwiązaniach ustala się dyżury lub stałe umowy na sprzątanie części wspólnych i wywóz śmieci.
Co istotne, odpowiedzialność finansowa rozkłada się według ustaleń (np. proporcjonalnie do udziałów lub metrażu). Jeśli mieszkanie znajduje się w starszym budynku z niepewną historią napraw, warto rozważyć tworzenie wspólnego funduszu remontowego, by nie zaskoczyły Was większe wydatki.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania bezczynszowego

Przed decyzją o zakupie mieszkania bezczynszowego (lub szerzej: przed zakupem mieszkania bezczynszowego z rynku wtórnego) koniecznie trzeba sprawdzić:

Stan techniczny budynku – w tym dach, elewacja, izolacje, piony, instalacja elektryczna i grzewcza. To istotne, bo słaby stan techniczny budynku szybko przełoży się na pilne i kosztowne prace.
Dokumenty i przeglądy –warto zajrzeć w: protokoły z okresowych kontroli, kominiarskie, elektryczne, gazowe.
Model rozliczeń – trzeba koniecznie dopytać o to, jak dzielone są koszty z utrzymaniem części wspólnych i mediów. Zorientować się czy istnieje zalążek funduszu remontowego, jak rozlicza się sprzątanie części wspólnych i wywóz śmieci.
Zakres obowiązków – to temat ważny i istotne pytania o to: kto odpowiada za klatki schodowe zieleń, odśnieżanie, oświetlenie, domofon; Warto dopytać czy niezbędne prace wykonują właściciele, czy firma zewnętrzna.
Planowane inwestycje – dopytaj o planowane inwestycje w budynku i okolicy (np. remont dachu, modernizacja ogrzewania, nowe drogi), które mogą wpływać na komfort i koszty.
Relacje sąsiedzkie – w małych wspólnotach dobra komunikacja to skarb; zapytaj o zwyczaje i dotychczasową współpracę.
Specyficzną konstrukcję opłat – w nieruchomościach bezczynszowych koszty bywają sezonowe lub zadaniowe; upewnij się, jak wygląda to w praktyce, aby nie zaskoczyły Cię większe wydatki poza stałymi rachunkami.

Jeśli masz już namierzone mieszkanie bezczynszowe, którym jesteś zainteresowany i chcesz przejść przez listę krok po kroku, skontaktuj się z doradcą w naszej agencji nieruchomości – pomożemy sprawdzić dokumenty i stan techniczny budynku.

Czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe?

Odpowiedź nie jest oczywista i jednoznaczna. Wiele zależy od Twoich preferencji i gotowości do angażowania się w sprawy budynku. Mieszkanie bezczynszowe sprawdzi się u wszystkich tych osób, które są zaangażowane społecznie i cenią kontrolę nad kosztami, chcą płacić za realne usługi, a nie ryczałt. Oczywiście jest druga strona tego typu rozwiązania: wymaga dobrej organizacji i współpracy sąsiedzkiej, zwłaszcza gdy pojawią się kosztowne remonty.

Dla części kupujących najlepszym kompromisem jest powołanie prostych zasad i niewielkiego funduszu remontowego – nawet symbolicznego – aby zabezpieczyć się na wypadek większych prac. Pamiętaj też, że na rynku wtórnym znajdziesz zarówno świetnie utrzymane mieszkania bezczynszowego, jak i takie, które wymagają planu działania i inwestycji.

Dlaczego warto porozmawiać z Area Nieruchomości przed zakupem bezczynszowej nieruchomości?

Doradzimy, analizujemy, przyglądamy się konkretnemu przypadkowi. Podliczymy i szacujemy z dużą dokładnością realne koszty utrzymania części wspólnych, sprawdzimy stan techniczny budynku i dokumenty. Pomożemy też w negocjacjach oraz organizacji usług – od sprzątania części wspólnych, przez wywóz śmieci, po plan funduszu remontowego na przyszłe prace przy klatek schodowych i dachu. Dzięki temu jako właściciel mieszkania podejmiesz świadomą decyzję i unikniesz niespodzianek.